サブリースにメリットはあるのか！？
サブリース契約は空室リスクを回避することができる不動産投資における有効な手法の１つです。
ところが、サブリースという言葉をネットで検索するとマイナス意見が書かれていることも、、しかし、そのように否定していては、不動産投資におけるチャンスを見逃してしまうかもしれません。
サブリース契約をうまく利用することで、自分にはメリットのあるサービスかもしれません。
そのためには、サブリースについて理解し良し悪しを判断していく必要があります。
そこで今回は、サブリースの概要と実態、そして問題点について説明します。
ところが、サブリースという言葉をネットで検索するとマイナス意見が書かれていることも、、しかし、そのように否定していては、不動産投資におけるチャンスを見逃してしまうかもしれません。
サブリース契約をうまく利用することで、自分にはメリットのあるサービスかもしれません。
そのためには、サブリースについて理解し良し悪しを判断していく必要があります。
そこで今回は、サブリースの概要と実態、そして問題点について説明します。
1.サブリース契約とは
通常の賃貸経営では、物件の所有者であるオーナーが入居者と契約を結び、家賃も直接オーナーに支払われますが、サブリース契約では、サブリース会社（不動産会社）が賃貸物件を借り上げし、それを入居者に貸し出し、サブリース会社は、賃貸物件の入居の有無に関わらずオーナーに保証賃料を支払います。
保証賃料とは、サブリース会社が入居者から受け取っている家賃からサブリース手数料などを差し引いたものでサブリース賃料とも呼ばれます。
保証賃料とは、サブリース会社が入居者から受け取っている家賃からサブリース手数料などを差し引いたものでサブリース賃料とも呼ばれます。
2.サブリース新法
ここで、新しくできた法律について少し見ていきましょう。
サブリース新法は、これまで業者の不十分な説明で問題となりやすかった点を明確にし、契約の適正化を目的としたものです。
2020年12月15日より、サブリースの誇大広告や不当勧誘などに関する規制法が施行されました。
具体的には、以下が義務付けられます。
誇大広告等の禁止
不当な勧誘行為の禁止
特定賃貸借契約締結前の重要事項説明
3.アパート経営のサブリースとマンション経営のサブリースの違い
アパート経営のサブリースでは、アパート全室を対象とすることが一般的で、サブリース会社が全室を借り上げることから「一括借り上げ」と言われています。
一方でマンション経営の場合は1部屋ごとにサブリースを利用することが一般的であり、複数のマンションを所有している場合で、1部屋ごとに活用有無を使い分けることができます。
一方でマンション経営の場合は1部屋ごとにサブリースを利用することが一般的であり、複数のマンションを所有している場合で、1部屋ごとに活用有無を使い分けることができます。
4.メリット
・空室リスク、滞納リスクの回避
サブリースの大きなメリットは、「空室リスクを回避できること」でしょう。
空室が発生すると、見込んでいた賃料収入が得られずローン返済の支払いに回せないなど、影響を及ぼします。
一方、サブリースで保証される賃料は、本来賃料よりも下回ることになりますが、入居者の有無に関わらず、サブリース契約に定められた一定の収入（保証賃料）を得ることができます。
サブリース契約を結ぶことで安心して賃貸経営をすることができるしょう。
・管理事務はすべて任せられる
「入居者募集」や「賃貸契約の締結」「家賃回収」「入居者対応」など様々な管理業務が発生します。
サブリースを利用すると、それらの管理業務もサブリース業者に代行してもらえることになります。
手間のかかる管理業務を一括して任せることができるのでサラリーマンの方はメリットを感じる方も多いのではないでしょうか。
また、クレームやトラブル対応など入居者と関わる必要がなく、手間が掛からない。確定申告で収支内訳書内に、住戸毎の入居者名、賃料等を記載する手間が省ける。などのメリットもあります。
サブリースの大きなメリットは、「空室リスクを回避できること」でしょう。
空室が発生すると、見込んでいた賃料収入が得られずローン返済の支払いに回せないなど、影響を及ぼします。
一方、サブリースで保証される賃料は、本来賃料よりも下回ることになりますが、入居者の有無に関わらず、サブリース契約に定められた一定の収入（保証賃料）を得ることができます。
サブリース契約を結ぶことで安心して賃貸経営をすることができるしょう。
・管理事務はすべて任せられる
「入居者募集」や「賃貸契約の締結」「家賃回収」「入居者対応」など様々な管理業務が発生します。
サブリースを利用すると、それらの管理業務もサブリース業者に代行してもらえることになります。
手間のかかる管理業務を一括して任せることができるのでサラリーマンの方はメリットを感じる方も多いのではないでしょうか。
また、クレームやトラブル対応など入居者と関わる必要がなく、手間が掛からない。確定申告で収支内訳書内に、住戸毎の入居者名、賃料等を記載する手間が省ける。などのメリットもあります。
5.デメリット
・収益性が下がる
サブリース契約の場合、不動産管理会社がオーナーと入居者の間に入ります。
そのため、入居者の支払う家賃が全額オーナーのものになるわけではありません。
これにより、収益性もサブリースを行わない場合に比べて低くなります。
結局のところ、空室のリスクを背負って収益性を求めるか収益性を下げてリスクを避けるのか、オーナー自身の考え方やライフスタイルによって選択することが良いでしょう。
・入居者を選べない
入居付けも業者で行う為、入居者を選ぶことができません。
そのため、入居者で問題が発生する可能性もあります。
その場合でも家賃保証には影響はありませんが、オーナーとして自分の物件に好ましくない入居者が入ってしまうことを避けられないでしょう。
・サブリース業者の倒産
サブリース業者が倒産すると、オーナーは保証賃料を受け取ることができなくなります。
サブリース業者が入居者と締結した賃貸契約はオーナーが引き継ぐことになりますが、同時に空室リスクもオーナーに引き継がれます。
また、入居者情報をサブリース業者がオーナーに報告していない場合もあり、サブリース業者から賃貸契約を引き継いだものの、既存の入居者が誰なのか分からなかったり等のトラブルが生じるケースもあるので注意しましょう。
サブリース契約の場合、不動産管理会社がオーナーと入居者の間に入ります。
そのため、入居者の支払う家賃が全額オーナーのものになるわけではありません。
これにより、収益性もサブリースを行わない場合に比べて低くなります。
結局のところ、空室のリスクを背負って収益性を求めるか収益性を下げてリスクを避けるのか、オーナー自身の考え方やライフスタイルによって選択することが良いでしょう。
・入居者を選べない
入居付けも業者で行う為、入居者を選ぶことができません。
そのため、入居者で問題が発生する可能性もあります。
その場合でも家賃保証には影響はありませんが、オーナーとして自分の物件に好ましくない入居者が入ってしまうことを避けられないでしょう。
・サブリース業者の倒産
サブリース業者が倒産すると、オーナーは保証賃料を受け取ることができなくなります。
サブリース業者が入居者と締結した賃貸契約はオーナーが引き継ぐことになりますが、同時に空室リスクもオーナーに引き継がれます。
また、入居者情報をサブリース業者がオーナーに報告していない場合もあり、サブリース業者から賃貸契約を引き継いだものの、既存の入居者が誰なのか分からなかったり等のトラブルが生じるケースもあるので注意しましょう。
6.契約と費用について
サブリース契約に関係なく、賃貸物件の価値が永久に新築状態である続けることはありません。
そのため、業者の○○年保証などのうたい文句があったとしても数年ごとに家賃の見直しは契約書に明記されていることが一般的でしょう。
しかし、サブリース契約をするにあたって、特約などで不利な契約見直しが盛り込まれていないか必ず確認しましょう。
また、サブリース会社と契約すると、家賃の10~20%は保証料としてサブリース会社に支払うのが一般的です。
保証される家賃収入で収益として受け取れる額は家賃相場の約80~90%となります。
そのため、業者の○○年保証などのうたい文句があったとしても数年ごとに家賃の見直しは契約書に明記されていることが一般的でしょう。
しかし、サブリース契約をするにあたって、特約などで不利な契約見直しが盛り込まれていないか必ず確認しましょう。
また、サブリース会社と契約すると、家賃の10~20%は保証料としてサブリース会社に支払うのが一般的です。
保証される家賃収入で収益として受け取れる額は家賃相場の約80~90%となります。
7.サブリース問題はなぜ起きるのか
最初にもサブリースへのイメージについて触れましたがサブリースの仕組み自体が問題ではなく、長期保証に関する誤解だったり、最初の説明と違うというトラブルは契約書をしっかりと読み込みの内容をしっかりと理解すことで避けることができます。
国土交通省・消費者庁が発信している内容でも、以下の内容が明記されています。
国土交通省・消費者庁が発信している内容でも、以下の内容が明記されています。
賃貸住宅のローン返済も含めた事業計画やリスクについて、オーナー自 らが十分理解する必要があります。
契約の相手方から説明を受け、契約内容や契約期間中の賃料減額などの リスクを十分理解してから契約してください。
国土交通省・消費者庁「サブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください！」より引用
8.最後に
サブリース契約では、これまでにいくつかの社会問題が発生しています。
サブリースという契約の仕組み自体が悪いわけではありません。
トラブルに巻き込まれないように留意して利用すれば、プロ大家や時間が潤沢にある方でなければサブリース契約はメリットもあるサービスです。
様々な不動産投資がある中で、自分に合う方法を探すためにはオーナーの方がしっかりとサービスについて理解することが大切です。
サブリースという契約の仕組み自体が悪いわけではありません。
トラブルに巻き込まれないように留意して利用すれば、プロ大家や時間が潤沢にある方でなければサブリース契約はメリットもあるサービスです。
様々な不動産投資がある中で、自分に合う方法を探すためにはオーナーの方がしっかりとサービスについて理解することが大切です。
株式会社T-trust
マーケティング事業部