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投資家目線で大阪と東京を徹底比較!

大阪で活気のあるエリアといえば、北区、西区、中央区、福島区、天王寺区、浪速区の6区が位置し、商業施設やオフィスなどが集中しています。
大阪を代表する「キタ」や「ミナミ」と呼ばれる繁華街もこのエリア内です。特に中央区はキタとミナミの重要拠点で賃貸需要も旺盛で、投資用マンションをこの地域で考えている人もいらっしゃると思われます。

大阪や地方の方(私も地方民です笑)によく言われるのは、「東京の人は冷たそう」「東京には土地勘がない」「東京はなんとなく怖い」といった感覚で東京都内での不動産投資をためらわれる方もいらっしゃいます。

土地勘がないというのは投資をされる方には凄く不安な要素というのは、理解はしていますが、 この不安バイアスは、投資の世界全般でもよく見られると思います。

コロナウィルスやインフルエンザが流行っているので、個人投資家などであれば、とりあえず「マスクを売っている会社」を買ってみようなど、しかし実際会社を分析してみると、マスク販売の売上自体微々たるものだったり、これは上記であげた土地勘がないと一緒でその会社のことをあまり調べずに投資をしたというお話です。

そこで今回は「土地勘」や「東京は怖そう」みたいな感覚を考慮せず投資家目線での東京と大阪を比較していきたいと思います。

まずは販売価格だけをみると東京と大阪では大阪の方が割安ではあります。
しかし不動産投資は長期目線で考えなければいけません。当然長期保有目線になると家賃の下落率も考慮しなければいけません。

賃貸需要の多い地域は安定して高単価の家賃収入が望めます。また長期保有で考えた際に出てくる問題は設備費用です。
ガス給湯器が壊れたなどの場合でも東京と大阪で値段は変わると思いますか?
ガス給湯器の値段は変わりません。では何が大きく違うかというと家賃収入です。

東京と大阪では家賃に大きく差がありますがこの家賃収入の差で年間の修繕費用の負担割合や収支が大きく変わります。

下記に家賃以外は同条件で収支シミュレーションを記載します。

条件 10年所有 給湯器などの交換が10年間で40万円  部屋の面積は1K20~25㎡(HOME,S参照) 

大阪(大阪市北区参照 大阪で一番乗降者数が多い駅梅田がある) 
月家賃収入6万円×10年(120カ月)-修繕費(40万)=68,000,000円

東京(新宿区参照 東京で一番乗降者数が多い駅新宿がある) 
月家賃収入 9.48万円×10年(120カ月)-修繕費(40万)=10,976,000

10年間所有した場合、東京と大阪を同条件で比較してみると4,176,000円の差額が出て東京で所有する方が収支が大きくプラスになりますね。
これが20年30年となると家賃下落を考慮考しても1000万単位で収支が変わってきます。

次はなぜ家賃にこれだけ差があるのか比較考察してみます。
交通手段として大阪環状線の路線距離は約22kmですが、山手線の路線距離は約34kmもあります。
路線距離が長ければ、路線内の面積も広くなり、人々の経済活動も多くなり経済が活性している指標となります。
路線の話をするなら乗降者数も比較したほうがいいですね。

ちなみに全国乗降者数ランキングでは、1位から20位までで東京が15駅ランクイン
大阪は2駅、残りは神奈川や埼玉でした。(参照:東京情報リサーチ)

2020年10月に大手不動産サービス、ジョーンズラングラサール(JLL)が今年上半期における
不動産投資額の世界の都市別ランキングを発表しました。ニューヨークやシンガポールなど世界の大都市を抑えて、首位に躍り出たのは東京でした。

このように比較をしていくとなぜ東京の物件が世界の投資家から人気なのかがわかりますね。

コロナで東京は人口減??

2020年5月はコロナウィルス感染拡大による緊急事態宣言が発令されているタイミングでした。

しかし、ここで衝撃的なニュースが流れました。
東京都の人口が1400万人を突破したというニュースでした。緊急事態宣言が出されているにも関わらず東京都は人口が増えていたのです。3月ぐらいには東京の一極集中が崩壊するなどメディアでは言われてましたが、蓋を開けてみれば結局人口増で東京の一極集中は緩和されませんでした。

実際、このコロナショックの渦中にある東京でも若者の流入は続いています。

10代後半から20代の他の道府県からの転入超過数は、緊急事態宣言が発令された4月以降も増え続けており、地方から最初の居住に選ばれやすいのが駅近のワンルームマンションなのです。


株式会社T-trus
マーケティング部